תשואה גבוהה בנדל"ן מתקבלת כשדמי השכירות השנתיים גבוהים ביחס למחיר הרכישה של הנכס, ולא בהכרח כשמחיר השכירות עצמו גבוה. לכן דווקא ערי הפריפריה בישראל מציגות תשואות טובות יותר מתל אביב ומערי המרכז: מחירי הנכסים בהן נמוכים משמעותית, בעוד פער השכירות קטן בהרבה. במדריך הבא נסביר מהי תשואה, איך מחשבים אותה על דירה להשקעה, אילו פרמטרים משפיעים עליה ואילו ערים נחשבות משתלמות.
מהי תשואה בנדל"ן
תשואה היא מונח כלכלי המתאר את היחס בין שוויה של השקעה בנקודות זמן שונות. אפשר לקבל תשואה כתוצאה משינוי בערכי ריבית, מרווח הון, מרווחים נקיים של בתי עסק ועוד. את ערכי התשואה מקובל להציג באחוזים. בעולם הנדל"ן, "נכס מניב" הוא נכס שמניב רמת תשואה משתלמת ביחס לכסף שהושקע בו.
איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה
חישוב התשואה השנתית הבסיסי פשוט: מכפילים את דמי השכירות החודשיים בשנים עשר חודשים, ומחלקים את התוצאה במחיר הנכס.
תשואה שנתית = (שכירות חודשית × 12) ÷ מחיר הנכס
דוגמה להמחשה בלבד: נכס שנרכש במיליון שקלים ומושכר בארבעת אלפים שקלים לחודש מניב 48,000 שקלים בשנה, כלומר תשואה שנתית של 4.8 אחוזים.
שני סייגים חשובים: הסכום המתקבל הוא תשואה ברוטו, לפני מיסים והוצאות נלוות, ואת התשואה בפועל אפשר להעריך רק כשהנכס מושכר בפועל ולא כשהוא עומד ריק. מי שרוצה לראות כיצד התשואה מצטברת לאורך שנים יכול להיעזר במחשבון ריבית דריבית.
הפרמטרים שמשפיעים על גובה התשואה
גובה התשואה מושפע בראש ובראשונה מעלות ההשקעה בנכס בהשוואה למחיר השכירות שניתן לקבל עבורו. רמת התשואה משתנה בין מדינות, אזורים, ערים, שכונות, רחובות ואפילו בין בניינים סמוכים, ולכן אין "תשואה ממוצעת" אחת שרלוונטית לכל עסקה. לפני רכישה כדאי לבדוק נתוני עסקאות ומחירים באזור, למשל דרך אתר הנדל"ן הממשלתי.
למה בתל אביב ובמרכז התשואות נמוכות
אם חשבתם שבתל אביב, שבה מחירי השכירות מרקיעים שחקים, תזכו גם לתשואות הטובות ביותר – אתם טועים. לצד מחירי שכירות גבוהים, גם ערכי הנדל"ן בעיר גבוהים מאוד, ולכן הרווח מהשכירות ביחס להשקעה מסתכם באחוזים נמוכים יחסית. אותו היגיון תקף גם לערים נוספות באזור המרכז.
ערים בפריפריה עם תשואות גבוהות יחסית
באזורי הפריפריה התמונה שונה, ומגוון ערים מציגות תשואות גבוהות יחסית:
- באר שבע – אחת הערים המשתלמות להשקעה, עם ביקוש גבוה לשכירות מצד הסטודנטים הרבים הלומדים באוניברסיטה שבעיר.
- טבריה – עיר כדאית נוספת להשקעה, המושכת אליה ציבור חרדי המחפש דירות להשכרה.
- חיפה – בעיר התחתית מחירי הדירות עדיין נמוכים יחסית, ולצד תוכניות הפיתוח של אזור הנמל הדבר מאפשר תשואות משתלמות.
- קריית שמונה – העיר זוכה לפיתוח מואץ שנועד למשוך אליה תושבים נוספים, ועדיין אפשר לרכוש בה דירות במחירים זולים ולקבל עבורן תשואה גבוהה יחסית משכירות.
- קריית ים – למרות תדמיתה, קריית ים נחשבת להשקעת נדל"ן כדאית בזכות קרבתה לים ותוכניות פיתוח והתחדשות. אפשר למצוא ברחבי הקריה נכסים במחיר משתלם ולקבל עבורם תשואה גבוהה יחסית.
שאלות נפוצות על תשואה בנדל"ן
מה נחשבת תשואה גבוהה בנדל"ן?
אין מספר אחד נכון. תשואה נחשבת גבוהה כשהיא גבוהה ביחס לתשואה המקובלת באותו אזור ובאותו סוג נכס, ולכן ההשוואה תמיד מקומית ולא ארצית.
למה שתי דירות באותה עיר מניבות תשואה שונה?
כי התשואה נגזרת מהיחס בין מחיר הרכישה לשכירות, והיחס הזה משתנה בין שכונות, רחובות ואפילו בניינים סמוכים.
האם התשואה המחושבת היא מה שנשאר בכיס?
לא. החישוב הבסיסי הוא ברוטו, לפני מיסים והוצאות נלוות, ולכן התשואה נטו תמיד נמוכה ממנו.
אפשר לחשב תשואה על דירה שאינה מושכרת?
אפשר להעריך תשואה פוטנציאלית לפי מחירי השכירות באזור, אבל תשואה בפועל ניתנת למדידה רק כשהנכס מושכר.
